Uzucapiunea in dreptul imobiliar sau cum se poate dobandi un imobil prin folosinta indelungata
Uzucapiunea reprezinta unul dintre modurile de dobandire a dreptului de proprietate asupra unui bun prin posedarea lui o anumită vreme si se refera atat la bunurile mobile, cat si la cele imobile. In dreptul imobiliar, uzucapiunea are ca obiect o cladire sau un teren. Acesta poate fi dobândit, în temeiul prevederilor noului Cod civil, prin uzucapiune extratabulara si uzucapiune tabulara.
Daca o persoana foloseste de peste 10 ani un imobil, al carui proprietar a decedat sau si-a incetat existenta, in cazul persoanelor juridice, contactarea unui avocat drept imobiliar o poate lamuri daca indeplineste conditiile referitoare la uzucapiune si in ce conditii isi poate revendica dreptul de proprietate asupra bunului.
Uzucapiunea extratabulara in dreptul imobiliar
Uzucapiunea era prevazuta ca mod de dobandire a apropietatii si in vechiul Cod civil de la 1864. Uzucapiunea extratabulara si a fost implementata si in noul Cod civil, la art. 930 și urmatoarele. Coroborand prevederile Codului civil cu articolul 1.050 si urmatoarele din noul Cod de procedura civila, termenul de 10 ani instituit prin art. 930 pentru a se aplica aceasta instituție de drept se poate implini de la data de 1 octombrie 2021.
Potrivit articolului 930 Cod civil, o persoana care poseda timp de 10 ani un bun poate inscrie in cartea funciara imobilul daca sunt indeplinite urmatoarele conditii:
- proprietarul inscris in cartea funciara a decedat ori, dupa caz, si-a incetat existenta, in cazul persoanelor juridice;
- in cartea funciara figureaza o declaratie de renuntare la proprietate;
- imobilul nu era inscris in nicio carte funciara.
- uzucapantul trebuie sa-si fi inregistrat propria cerere de inscriere in cartea funciara inainte ca oricine altcineva sa fi solicitat inscrierea dreptului, in temeiul unei cauze legitime, in cursul sau chiar dupa implinirea termenului de uzucapiune.
Ce se intampla insa cu uzucapiunile initiate inainte de intrarea in vigoare a noului Cod civil? Acestea se reglementeaza potrivit prevederilor vechiului cod, a carui temei poate fi invocat de uzucapant daca normele sunt mai favorabile pentru el. Conform vechii legislatii, procedura judiciara este una de drept comun, spre deosebire de procedura speciala stabilita prin noul Cod de procedura civila.
Acest lucru se intampla intrucat uzucapiunea extratabulara presupune o procedura juridica cu un regim diferit referitor la actiunea in uzucapiune si data obtinerii dreptului de proprietate asupra imobilului.
Asadar, in materie de imobile, actiunile in uzucapiune bazate pe vechiul Cod civil vor avea aceeasi procedura judiciara de drept comun ca si pana la data intrarii in vigoare a noului Cod civil.
In acelasi timp, de la 1 octombrie 2011 se va calcula si curgerea termenului pentru uzucapiunea extratabulara. Rezulta asadar ca uzucapantului ce a initiat uzucapiunea sau posesia bunului cu 30 de ani anterior intrarii in vigoare a noului Cod civil, i se pot aplica si prevederile legate de uzucapiunea extratabulara, daca poseda bunul la 01.10.2011 și, desigur, a inregistrat o posesie continua si utila asa cum se intelege din criteriile uzucapiunii.
Exista, asadar, doua termene care curg in paralel, iar avocatul uzucapantului poate alege cea mai favorabila reglementare pentru clientul sau.
Principala diferenta intre cele doua incadrari juridice este data la care se considera uzucapantul proprietar de catre instanta. In uzucapiunea de 30 de ani, instanta il recunoaste pe posesor drept proprietar de la data in care isi exercita posesia, in timp ce uzucapiunea extratabulara are nevoie de inscrierea dreptului in cartea funciara, iar uzucapantul este considerat proprietar de la data acestei inscrieri.
Rezulta ca uzucapiunea in noul Cod civil si-a pierdut caracterul retroactiv, momentul dobandirii bunului fiind ulterior hotararii judecatoresti de constatare a intrunirii conditiilor uzucapiunii si fiind reprezentat de data inscrierii in cartea funciara a hotararii judecatoresti.
Cu privire la efectele uzucapiunii, atat studiile de drept, cat si practica judiciara admit retroactivitatea uzucapiunii referitoare la obtinerea dreptului de proprietate de catre uzucapant si pierderea drepturilor de catre proprietarul initial.
Asadar, potrivit vechiului Cod civil, intrarea in proprietarea imobilului de catre uzucapant se face la momentul intrarii in fapt in posesia bunului, iar potrivit noii proceduri de judecata, hotararea instantei care dispune inscrierea imobilului in cartea funciara pe numele posesorului nu admite exista unui drept care exista anterior hotararii sau anterior initierii actiuni in instanta, ci are de fapt un efect constitutiv in privinta dreptului de proprietate. Uzucapantul va dobandi dreptul de proprietate la data inscrierii imobilului in cartea funciara.
Uzucapiunea tabulara
Deosebirea intre cele doua tipuri de uzucapiune este data de inscrierea in cartea funciara. La uzucapiunea extratabulara, aceasta se face pentru dobandirea dreptului de proprietate, dupa ce instanta a constatat indeplinirea conditiilor de uzucapiune, pe cand uzucapiunea tabulara se caracterizeaza prin inscrierea deja in cartea funciara a dreptului de proprietate fara a avea cauza legitima.
Potrivit art. 931 Cod civil, chiar daca uzucapantul nu poseda un drept legitim la data inregistrarii, posesia imobilului timp de 5 ani de la data inregistrarii cererii de inscriere cu buna credinta a bunului, ii certifica dreptul de proprietate.
Cele doua conditii sunt asadar buna credinta, adica cel care a depus cererea de inscriere sa se fi considerat ca este indreptatit sa o faca, iar posesia in cursul celor 5 ani sa nu fi fost viciata, adica asupra bunului sa nu fi existat cereri de revendicare de catre un proprietar sau succesor legitim al proprietarului. In acest caz, uzucapantul devine proprietar de la data inscrierii in cartea funciara, deci retroactiv.
Aspecte de procedura ale uzucapiunii
In practica judiciara curenta pot exista la momentul acesta doua temeiuri juridice ale uzucapiunii, reglementate de vechea lege civila, respectiv de noul Cod civil. De aici deriva si aspectele procedurale aplicabile. Pentru uzucapiunea de 30 de ani, uzucapantul va introduce in instanta o cerere de constatare a unui drept dobandit de la data intrarii in posesie asupra bunului. In timp ce, pentru uzucapiunea extratabulara din noul Cod civil, se va introduce o actiune in procedura speciala avand ca obiect inscrierea in cartea funciara a dreptului dobandit prin uzucapiune.
Dupa inscrierea dreptului in cartea funciara, se va recunoaste noului proprietar, retroactiv, un drept de proprietare extratabulara de la data la care a survenit decesul proprietarului persoana fizica sau s-a desfiintat persoana juridica.
In concluzie, problema dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune ridica aspecte procedurale complexe si regimuri juridice diferite, iar interpretarea favorabila a legilor si adoptarea celei mai bune solutii de asistenta juridica este de competenta unui avocat drept imobiliar cu experienta.
De asemenea, ori de cate ori se urmareste achizitia unui imobil cu un istoric juridic controversat, printr-un contract de vanzare-cumparare, este esential ca persoana interesata sa consulte un avocat specializat, pentru a evita eventuale litigii legate de acel bun.
